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浅议婚姻房产归属

作者:马丹洋律师  来源:北京离婚律师网  时间:2018-06-01 10:32:24

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在漫长的婚姻生活当中,夫妻间难免会遇到一些摩擦,磕磕绊绊很正常,但是如果真的是到了不可调和的地步,也许离婚是对双方的一种解脱。那么财产要怎么分配呢?尤其是房产问题,势必会成为双方争论的焦点,今天就让我们以一个法律的视角一起来看一下,房产在不同的购买方式下,不同的分割方法。
第一种情形——婚后共同买房型
案例:丈夫小吴和妻子小夏婚后一起奋斗买房(付全款/贷款)后两人离婚,房子如何分割?
当前裁判规则如下:
1、婚后夫妻双方用共同财产买房,房屋登记在双方名下,此为典型的夫妻共同财产;
2、婚后夫妻双方用共同财产买房,房屋登记在一方名下,仍属于夫妻共同财产。
首先,明确产权,不论房产证上是一方的名字,还是双方的名字,均为共同财产。其次,明确产值,即房屋价值,按市场价计算,不按当初购房合同金额计算。再次,分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款,先要将贷款部分除去。也就是说,由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半,得房方单独偿还剩余的本金及利息。
第二种情形——婚前一方出资购买,并取得房产证
案例:丈夫小吴/妻子小夏婚前付了全部房款,并取得了房产证,离婚时房屋如何分割?
当前裁判规则如下:
1、一方婚前以个人财产买房,结婚前已取得房屋产权证并还清全部贷款的,属于夫妻一方的个人财产。
2、一方婚前以个人财产买房,结婚前已还清全部贷款,但结婚后方取得房产证并登记在自己名下的,仍应认定为夫妻一方的个人财产,另一方无权要求分割。
第三种情形——共同还贷型
案例:丈夫小吴婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后妻子小夏和他一起共同还贷的房屋,离婚后如何分割?
当前裁判规则:
当一方婚前以个人财产买房,支付了首付款并向银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,房屋登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分双方平均分割,由产权登记一方对另一方进行补偿。
第四种情形——闪婚闪离型
案例:丈夫小吴婚前付了部分房款,婚后其妻小夏和他共同还贷,离婚时,尚未取得房产证的房屋如何分割?
当前裁判规则:
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定,离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后,再由任何一方另行向法院起诉。另外,最高院民一庭有关解释明确,法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括:(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房;(3)购买经济适用房。购买以上三种房屋,在离婚时,尚未取得房产证的,法院不宜就该房所有权直接判决。
第五种情形——父母出资购买型
案例:小吴和小夏结婚后,父母参与出资购买的房屋,子女离婚后,房屋如何分割?
当前裁判规则:
1、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
2、由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。
在实践中,还有一种情况:在离婚时,一方突然提出,买房子的钱是向父母借的,不是父母赠与的,并拿出借据证实。对此,法院一般的做法是,首先看另一方的态度,如果另一方不承认,法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查,因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此,法院在这类案件中,在对房屋进行分割的同时,会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。
第六种情形——准夫妻买房型
案例:婚前小吴和小夏共同出资购房,但婚前取得的房产证上只有一方的名字,离婚后房屋如何分割?
当前裁判规则:
在上述情况下离婚时,房产证上有名字一方,如果不承认另一方购房时出过资,认为房屋属于其婚前个人财产,不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下,另一方的权益法院是无力保护的。也就是说,即使另一方出了钱,但不能证明出资行为,法院也无法判决一方给予适当补偿。
规避方法:
第一招 婚前买房应依据实际情况进行署名
签合同和办房产证间隔有比较长的一段时间,一般区分共同财产是以合同的付款时间为主。区分财产是自有或共同财产是以付款时间和付款人为准。如买房者是共同置业,最好写两个人的名字。如是自己买房,最好写一个人名字。
第二招 父母“赞助”最好留下凭证
年轻人婚后所置的房产,实际上是父母的财产你在用。如果觉得有必要,每一笔资金都应留下收条和借条,来证明自己房款的真正来源是父母而非自己或其他人。
第三招 婚前财产最好事先公证
结婚前,男女双方可以依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证,经过公证的财产约定将会得到法律直接认可。
以上就是对生活中比较常见的几种房产购买及法律规定的分割方法介绍。